张玲说法|又出新楼盘了!我有名额,要代持吗?有法律风险的那种

张玲说法|又出新楼盘了!我有名额,要代持吗?有法律风险的那种


张玲说法|又出新楼盘了!我有名额,要代持吗?有法律风险的那种

深圳律师提醒,代持购房有风险。

.2020年12月10日讯打新了,买不买?深圳楼市因”打新“和”代持“,出现了一波热点。某楼盘出现万人抢房、众筹打新等情况后,深圳市住建局局长张学凡在电台的一番表态,“针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击时长投机炒作行为。”

上文说的打新,不是买新股,而是买新楼;代持,就是借名买房的意思。本期张玲说法,我们将邀请深圳房地产律师周争锋和颜宇丹聊聊代持买房这个话题。

房产律师拒绝提供代持协议,为什么?

最近,深圳城中楼市陆续推出新盘,华商律所的房产律师周争锋却有点小烦恼。有人慕名而来加上他的微信后,开口向他索要一份房产代持协议。遭拒后,被说“格局太小”。

周争锋律师的遭遇很有代表性。他说,每天通过电话、微信、微博找到他的人中,索要代持协议的还挺多,“很多人可能忽略了,一手房限价背景下的打新,是有社会公众利益的。道理和轮候公租房一样。由于弄虚作假,导致另一个有资格买房的没有机会选房,就损害了不特定的人的利益。”

这个观点周争锋律师反复在自己的微信粉丝群里说,“很多人包括中介,还在向购房者传授限售时间以网签合同备案之日起算的错误观点。他们认为,打新之后,三年或者四年就可以出手房子,这种思想要不得!实际上根据现在的情况,如果你能够买一手新房,那么要等5-7年才能卖房,你就要考虑好以后这几年的月供情况,以及代持人家庭婚姻和身体健康的变化情况。”

律师:一手房代持行为或涉及损害社会公众利益被判无效

周争锋律师提醒说,凡是通过政府公证摇号和政府备案等方式购入一手房的,如果出现代持,法院可能会认定代持行为损害社会公众利益。“如果代持者摇到了一手房的名额,是有优先选房资格的。通过公证摇号或者社会监督排序获得资格,肯定涉及到公众利益了。”周争锋律师说。

广东丹柱律师事务所主任颜宇丹律师告诉记者,所谓的借名买房,是购房需求者不具备购房资格或受银行“限贷令”很难贷款的,因而买卖双方约定过户到第三方名下。无论是从买卖双方的买卖合同关系,还是今后实际买方与被借名方的产权关系来说,代持行为都很不安全。再加上私下签订合同时,没有请律师审核合同,更容易在条款上发生法律纠纷。

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一手房代持行为或涉及损害社会公众利益被判无效。

发代持风险提示这届开发商真苦口婆心

当然,也不只是律师会看透代持带来的风险,开发商也会哦!11月30日,深圳万科旗下的一家公司向客户发出“房住不炒”的倡议。倡议书中提到,由于房地产项目开发建设周期较长,从项目预售开盘到交付、解除转让限制的期限之日历经多年,楼市可能发生显著变化。

倡议书还强调,开发商不承诺代办按揭贷款手续,购房者如果因自身原因初选首付款比例异动或者利率调整,客户可能会面临银行不予批准贷款申请的违约风险。倡议书也明确了代持购房的风险,比如被法院认定代持协议无效、代持人反悔导致被代持人无法取得所购房屋所有权等问题。

有意思的是,该开发商随后还发出了销售方案补充公告,公告称将优先对一类无房客户按在深社保缴纳月份数的长短排序。你看,为了减少客户代持购房,“苦口婆心”四个字可以送给深圳开发商。

说了这么多,你是不是还一心一意找人代持?到底要不要代持,能不能代持?周争锋律师说,要把风险考虑清楚后再说。这其中既有政策风险,也有法律风险。但是指望通过一个代持协议的模板解决问题是不可能的,因为每个人情况都不一样。强行走代持之路,行买房之实,很可能“竹篮打水一场空”,赔了夫人又折兵。

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万科和华润通天发出代持购房风险提示。

【关于周争锋律师】

华商律师事务所律师,2009年执业以来一直从事深圳二手房交易诉讼和非诉讼研究,具有十余年执业经验,熟悉并精于二手房法律事务,撰写多篇法律实践文章,对房地产法规政策、市场行情具备敏锐的判断和独立见解。

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周争锋律师。

【关于颜宇丹律师】

广东丹柱律师事务所主任,中国政法大学在职法学博士,深圳市律协房地产法律专业委员会委员,著有《婚房保卫战》等书。

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颜宇丹律师。

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