2767一个上涨,一个下跌!湾区第三城之争,它败了?

同一个湾区,不同的命运。

这就是当下湾区各个城市楼市走向的最好概括。

从去年到现在,由于整个大湾区的调控力度极不均衡,导致各个城市的楼市热度也是高度分散。

因此一个略显诡异的现象出现了:有的城市房价在跌,有的城市的楼市却正火热。

在这其中,对比最强烈的就是佛山和东莞。

2767一个上涨,一个下跌!湾区第三城之争,它败了?

先看看东莞,上一周,我们就写了一篇文章,提到东莞现在的房价已经在下跌。(点击查看全文)

刚刚过去的5月,又出了最新数据:

东莞5月份新房签约均价跌到24300元/㎡,而4月份的新房签约价为24700元/㎡,新房的成交价进一步下跌。

成交方面,东莞5月份新房成交了3620套,环比上个月增加了36%,但同比去年的4450套,下降了20%。

在新房成交上环比上个月东莞有恢复,但成交回升和总体的供应的回升关系更大,因为东莞上个月的新房供应只有2380套,而5月的供应则有4903套。

在更能表现市场热度的二手房市场,东莞4月份二手住宅网签约1773套,同比减少39%,环比3月的成交量减少了9.5%。

5月过去了,东莞的跌势还没刹住车。

与东莞楼市步入低谷相比,另一边,佛山正火热。

5月份,佛山新房网签11561套,环比上涨了25.09%,

而在4月份中国指数研究院公布的数据中,佛山的环比涨幅达到1.04%,在百城房价数据环比涨幅排名前三。

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图源:湾区壹地产

量价齐升的行情,造就了火热的楼市。

而且不止是成交和房价双双上涨,佛山的地价也创了新高。

4月份,华润在佛山的陈村新城拿下一个地块,折合楼面价达到22330元/㎡,这个价格打破了此前佛山的楼面价记录,佛山新地王诞生。

佛山上一个地王是当代置业拿下的一块金沙洲的地块,楼面价达到20013元/㎡。这块地王诞生的时间仅仅是在新地王产生前的3月份。

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图源:房天下佛山

也就是说,短短两个月时间,佛山两次刷新地王价,简直是疯了。

土拍是楼市热度的重要风向标,没有楼市的热度助推,房企不会热衷于高价拿地,而面粉不断涨价,面包的价格自然也会顺势上涨。

从这一点看,佛山的房价显然还有上涨空间。

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此一时彼一时,湾区内的板块轮动,就是轮流坐庄,看谁能涨。

东莞下跌、佛山上涨的现象背后,其实是因为当下的湾区,坐庄的城市轮到了佛山。

东莞的老大哥是深圳,上一年东莞跟着深圳,吃了一波牛市红利,现在随着调控深入,顺势也跟着深圳躺平。

佛山楼市看广州,反应相比东莞滞后了一些,随着深圳、东莞和广州楼市相继被打压,今年才开始火爆。

虽然时间点错开了,但非常有意思的一点是:现在的佛山,像极了上一年的东莞。

总结一下,佛山和东莞相似的点主要有3个。

第一,上涨速度在城市间名列前茅。

前文已经提到,佛山4月份的环比涨幅在百城中位列前三,和佛山相比,上一年东莞的房价上涨速度有过之无不及。

2020年东莞的二手房价涨幅速度排在全国第一,达到47.11%。

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第二,土拍市场都非常火热。

佛山两个月内两次刷新地王纪录,而上一年的东莞的土拍市场也打足鸡血。

根据东莞合富研究院数据显示,2020年全年东莞商住房土拍揽金约621亿元,同比大幅上涨了66%,创下历年新高。

即便没有新地王产生,但2020年结束后回头看数据,会发现东莞楼面价前十位的地块中有6个地块是在2020年中成交的。

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图源:金信联行

第三个共同点,内部板块结构有明显的分化。

去年,虽然东莞全线上涨,但各区之间涨幅差异很大,其中领涨的板块是城区、松山湖片区以及滨海片区,三个板块的涨幅在30%以上,远高于其他板块。

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图源:合富大数据

佛山当下各个板块也有很明显的分化。

根据房价行情网的数据,今年第一季度,整个佛山的新建住宅环比都在上涨,环比上涨幅度为2.86%,但5个区中,真正领涨的只有临广的南海和顺德。

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以东莞过去一年的经验来看,楼市分化的时代,最能涨的板块往往就是萧条期价格最稳的板块。

东莞如此,广州如此、深圳也是如此,佛山自然也不会有例外。

顺德和南海,无论是从经济实力、地理位置还是楼市规律的角度看,都将会成为佛山最好的楼市板块。

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楼市热不热是一时的,但城市的发展潜力和基本面是长久的。

这些年,在大湾区内,一个很著名的论调就是:佛山会被东莞超越。

我们先放下现在两座城市的市场热度差异,用发展的眼光去看这两座城市,真的是这样吗?

最新的七普数据中,东莞的人口数量虽然依旧高于佛山,但是过去十年的人口增长率佛山已经达到32.03%,而东莞只有27.33%。

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东莞的人口增长速度显然不如佛山。

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