十月上海楼市“暴走”背后:马太效应愈演愈烈

  这一轮上海楼市的热度持续且强烈。

  当市场以为9月的数据已冲至顶端时,10月告诉你热浪还可以再升一度。

  10月,新房市场全市成交面积达95.7万平方米,环比同比增加了77.9%,更出现了不少“爆款产品”。虹庐湾认筹率899.2%,9人抢1房;蟠龙天地吸引了3715组认筹,打破了上海市场维持了两年半的新盘认筹记录。

  热度不减的“金九银十”在翘尾拉升中迎来收官,成色亮眼。

  然而,申城楼市大“暴走”是真的,分化严重也不假。

  新盘认筹表现差异依然在扩大,马太效应下“银十”成了少数派的狂欢,多数新盘只能沦为陪跑。

  供应减少

  据《国际金融报》记者不完全统计,10月,上海地区有26个项目取证开盘,涉及房源数达6921套,较9月推出的35个新盘8672套房源,供应量下降明显。

  从供应面积上看,经过8、9两月连续百万方供应后,10月供应有所回调,当月入市面积76.7万平方米,环比减少33.4%。

  记者发现,10月新房市场推盘高峰集中在月中。上旬仅有4个项目推出,且最终认筹均不佳,有2个新盘认筹率不足两成,2个新盘因认筹数不足未公开摇号;中旬推盘节奏明显加快,有14个项目推出,年度热盘蟠龙天地入市即引骚动;下旬有8个项目推出且认筹结果较好,仅有一个新盘认筹率不达100%。

  从区位来看,26个新盘分布在上海九个大区。其中,闵行区大批量推出5个项目,浦东新区、青浦区、松江区、崇明区各有4个项目入市,宝山区有2个,黄浦、奉贤和嘉定各有1个。徐汇、杨浦、静安、长宁、普陀、虹口和金山七个区域本月暂无供应。

  本次入市的项目中仅有2个位于内环内,分别为黄浦董家渡板块的绿地海珀外滩和浦东滨江板块的浦发·壹滨江,两盘话题度较高,尤其是绿地项目年内第三次加推且大户型入市,最高达亿元。

  中内环间有花木板块的大华斐勒公园,这也是大华本月入市的两项目之一,同期入市的还有宝山顾村板块的大华锦绣四季。

  中外环间则推出了此前多次开盘的古北金鹰府,地处闵行金虹桥板块;其余22盘均位于外环外,囊括了如中集金地美兰城、万科西郊都会、蟠龙天地等不少话题度较高的项目。

  红盘吸附力强

  供应量的减少并未影响认筹端的火热。

  据记者不完全统计,上海新房市场26个入市项目中有21个新盘公开摇号开盘,涉及房源数5624套,共收获9508组有效认筹,月平均认筹率达169.06%,继三季度3个月横盘后,再度上涨。

  5月至今,上海市场新房认筹率分别为66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。

  9508组有效认筹数背后马太效应愈演愈烈。

  青浦徐泾板块蟠龙天地本月推出了948套房源,受地段、交通及较高性价比等优势影响,项目收获了3715组客户认筹,打破了两年半以来的单一项目认筹人数的最高纪录,约占当月入市项目总认筹数的四成。

  最终,蟠龙天地认筹率达391.88%,为10月第三高,并于开盘当日基本实现清盘。

  闵行两大热盘虹庐湾和保利锦上也于本月加推,再现了8月开盘入市盛况。

  8月,华漕板块的虹庐湾和浦江板块的保利锦上相继推出328套与358套房源,认筹率分别达到259%和193%,并于开盘当日双双清盘。

  10月,虹庐湾推出125套小高层及叠墅产品,总价段在571万-1006万元/间,最终收获了1124组有效认筹,认筹率高达899.2%,目前已经清盘;保利锦上则推出高层、洋房与叠加三种产品类型,共402套,总价段在456万-1117万元/间,最终收获1412组认筹,认筹率351.24%。两盘“千人摇”战绩也为当月平均认筹率提供了强有力支撑。

  这也意味着,上述三个项目便吸引了6251组客户参与认筹,占比当月认筹人数近66%,几个红盘拔高了当月整体的认筹率。

  此外,内环项目绿地海珀外滩和浦发·壹滨江、中内环项目大华斐勒公园、外环项目9号公馆和新城千禧公园亦收获超100%认筹率。

  18个新盘陪跑

  66%的认筹数被前3个红盘吸附而去,也意味着其他18个新盘只能瓜分剩余的三成客户。

  在市场鼓吹的破纪录认筹率之下,还有18个新盘全程陪跑,成为高纪录下被掩埋的另一面。

  16%、18.11%,是桂鸿院、光明墅两个项目的认筹率,也是10月认筹最短板,较“金九”最低也超三成的认筹率又低出不少。

  同位于外环外的两项目推出了大户型别墅产品,闵行浦江镇的桂鸿院是典型的高端豪宅盘,周边多是上海桃花源、翡翠别墅等同等级项目,推出的310-382平方米院墅与194平方米平层产品在区域内竞品较多,加上总价偏高,认筹数据并不佳;光明墅位于崇明陈家镇板块,同板块当月还有东滩云墅和仁恒海和院两项目推出,产品类型也是以叠加、别墅产品为主,供应量大且区域内购买力不足,三盘中认筹率最高者才达六成。

  同时,还有3个新盘认筹率不足三成,4个项目认筹数未过半,5个项目因认筹数不足未公开开盘摇号。

  记者发现,甚至有不少此前热度较高的项目也纷纷在10月折戟。

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